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Comprar imóveis em leilão: como funciona?

Claudio Alfaiate_Comprar imoveis em leilao - Como funciona
Cláudio Alfaiate
Solicitador e Co-fundador da P&A Solicitadores
7 Março, 2024

O aumento do preço das casas, a falta de imóveis no mercado, o vínculo laboral precário e os baixos salários praticados. Estas são algumas das razões que dificultam que os portugueses consigam concretizar que para muitos é o sonho de uma vida. Estamos a falar da compra de casa própria.

A promoção de venda de um imóvel particular pode ser realizada pelo próprio. Pode também ser feita com recurso a uma mediadora imobiliária. Esta promove a sua venda nos diferentes websites da internet, conhecidos por todos os portugueses.

Existe uma categoria diferente de imóveis à venda na internet que acaba por suscitar um misto de entusiasmo e receio entre os portugueses.

Estamos a falar em imóveis que se encontram à venda decorrentes de processos judiciais. Os seus proprietários encontram-se a ser penhorados, ou até, declarados insolventes.

Há pontos positivos de casas penhoradas pelo estado a leilão. Estas podem ser apontadas a estas vendas forçadas é o seu valor, normalmente abaixo do valor de mercado.

Contudo, existem algumas considerações que devemos ter em conta antes de avançar com comprar casas em leilão numa venda judicial. Continue a ler para saber como funciona o leilão de imóveis com as finanças em Portugal.

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1.   Licença de Utilização

A venda de imóveis judiciais encontra-se dispensada da apresentação de licença de utilização.

Na prática, conseguiremos comprar qualquer imóvel, esteja este licenciado – ou não – junto da Câmara Municipal.

Contudo, e quando quisermos rentabilizar este investimento, seja através da venda ou do arrendamento, iremos necessitar da licença de utilização.

Por isso, e antes de adquirir um imóvel em venda judicial, confirme se este se encontra licenciado junto da Câmara Municipal.

O mesmo se pode aplicar à ficha técnica de habitação, exigida para os prédios que tenham sido edificados. Também se aplica aos que tenham sido submetidos a obras de reconstrução, ampliação ou alteração após 30 de março de 2004.

2.   Ónus ou Encargos

Regra geral, as vendas judiciais são realizadas livre de ónus ou encargos. O que isto quer dizer?

Todas as hipotecas, penhoras e até a declaração de insolvência são canceladas, ficando com o comprador com o imóvel “limpo”.

Mas nem todas os ónus desaparecem – Por exemplo, o ónus de não fracionamento (proibição de destaque) ou servidão de passagem continuarão em vigor.

Outro “grande ónus” que não aparece registado na Conservatória será a ocupação da casa. Se estiver ocupada, pergunte ao responsável pela venda: por quem? A que título? E quando é realizada a desocupação?

Para estas situações, sugerimos que se faça acompanhar por um Solicitador.

3.   Financiamento Bancário

“Não se meta nos leilões, tem 15 dias para pagar tudo e o banco não aprova nesse prazo!”. Já ouviu esta frase? É mais comum do que pensa.

A realidade é que tudo irá depender do tipo de processo judicial e do seu gestor. Sim, há a possibilidade de recorrer a crédito bancário. E sim, há a possibilidade de ter de pagar a totalidade em 15 dias.

Se precisa de pedir um empréstimo ao banco para pagar a casa, fale com o vendedor antes para uma negociação particular. Seja agente de execução, administrador de insolvência ou leiloeira, entre outros. Certifique-se que é possível o crédito bancário antes de fazer a proposta.

Boas licitações!

Em caso de qualquer dúvida, deve sempre contactar um profissional habilitado a esclarecê-lo!

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